趋势图

　　作为福州房地产市场风向标的福房指数从2004年9月首期报告与广大读者见面以来，至今已走过2年的历程。在这两年的时间里，我们秉承客观、公正的原则，用科学的方法精心分析每一期的福房指数报告，并用通俗的语言让广大福州市民及时了解榕城楼市的动态。在福房指数推出2周年之际，我们特别策划了本期福房指数2周年回顾，让读者与我们一同见证福州楼市的风云变幻。

　　【回顾之价格篇】
　　福房价格指数系统是根据福州市房地产市场价格的特性及分布区域，通过选取各区域板块中具有代表性的较为热销的房地产项目，以其价格走势及销售状况作为数据采样，在房地产价格指数设计中剔除非市场因素，仅凸现市场因素即供求关系对价格的影响，这样的指数才能反映市场的走势。

　　[数据]
　　福房价格指数持续上扬
　　从2004年来福州楼市呈高速发展的势头，各大楼盘如雨后春笋般涌现，而楼盘开盘后销售的火爆场面让开发商更加疯狂地抢地抢项目，福州房价更是一路高歌猛进。从福房指数2年来的发展趋势看，福房指数一路呈现稳步上扬的势头。2004年9月的福房指数为105.12点,到2005年9月福房指数上升为113.29点，同比上涨了7.8%。而到今年9月，福房指数目前为124.35点，同比增长9.8%。福房指数2年来的上扬与目前福州楼市的价格上涨是相对应的。过去的两年，房地产似乎是在一片“涨”声中度过的，从销售的样本楼盘的均价分析，2004年9月，福州商品住房销售均价为3027元/平方米，一年后2005年9月，福州商品住房销售均价为3602元/平方米，同比增长18.9%,到2006年9月，目前的商品住房均价达4402元/平方米，同比增长22.2%。

　　[分析]
　　供需失衡引发价格上扬
　　房地产价格指数是用来反映房地产市场发展的走势和周期，反映市场的供求关系，是房地产业的“晴雨表”。当市场中供大于求时，价格下跌，指数下行。反之，当需求大于供给时，价格上涨，指数上行。
　　从供应量分析，由于受到宏观调控的影响，从2005年开始，福州房地产供应量呈现明显的下滑趋势。2006年受“国六条”影响，国家紧缩“地根”，商品住宅新开工面积和竣工面积增速减缓。从批准预售面积分析，2004年三季度福州市区批准预售面积为424.2万平方米，而2005年为427.4万平方米，比增仅为0.75%。2006年批准预售面积大幅下降，仅为316.1万平方米，比增为－26.04%。供应量的大幅减少在现今表现为新盘一开盘在1～2天内就能销售七八成的火爆场面。
　　从购房需求分析，主要是旧城改造带来的被动需求旺盛，包括茶亭街改造、澳门路西侧拆迁、温福铁路建设等，对周边区域的商品住宅、商业店面市场提供了大量的有效需求，进而会引发周边房源的紧张，拉动房价的上涨。
　　商品住宅供给的减少以及需求的旺盛不可避免地带来了房价的上涨，开发商住宅开发结构的高档化和分期、小批量地推出楼盘的策略，也是导致每次开盘时住宅价格不断上涨的重要原因。

　　两年来，我们在各大板块精心挑选了相应的典型楼盘作为福房指数的样本楼盘，并对其每月的销售状况进行跟踪调查，分析其销售及均价的涨幅情况，让广大市民可以通过了解具体的楼盘和市场分析结果，更加合理地指导自己购房。

　　【回顾之板块篇】
　　■东区———
　　楼盘品质提升
　　2005年9月，东区的均价仅为3055元/平方米，而2006年9月上涨为3833元/平方米，同比增长25.5%。除了今年政府东迁的传闻引起追涨外，更主要原因在于东区楼盘整体水平的提升。东区现有楼盘，走的几乎都是精品开发路线，努力营造人性化和个性化的生态文化氛围，为居住者提供诗意的生活内涵。这些楼盘大都以高水平的规划、高质量的施工、高标准的物业管理、高要求的绿化配套提升了城东区域楼盘的性能和档次，让市民购房“物有所值”。 

　　■北江滨———
　　升值潜力最大
　　北江滨的价格涨幅2年中位居七大板块之首，而稀缺的江景资源以及高尚的居住环境使其成为升值潜力最大的板块。2005年9月其均价为4607元/平方米，到2006年9月，其均价一路飙升为7378元/平方米，涨幅达到了60％，均价涨幅之大使得北江滨的楼盘成为保值增值潜力最大的楼盘，毕竟赏心悦目的江景是限量版发售的，相信还有进一步上涨的空间。

　　■金山———
　　高档房成主流
　　金山板块历来是政府盖经济适用房的集中区域，因此其均价相对其他板块是最低的，2005年9月，金山的均价仅为2475元/平方米，而2006年9月则达到3754元/平方米，增长了51.6％。目前，金山公园板块内，都是实力雄厚的开发商，采取大盘开发模式。中天·金海岸拥有636亩，香江红海园占地面积近400亩，金辉·水印长天116亩，融信第一城306亩，公园道一号370亩，丽景天成占地175亩，以这样的规模，集中在一个地段同时开发，在福州房地产开发史上恐怕也是空前的。而更为令人惊奇的是，这些开发商不约而同地把开发产品定位为高档住宅，一举突破了金山主要是普通住宅当家的局面。

　　■五四北———
　　均价上涨强劲
　　五四北板块是七大板块中涨幅较大的一个板块。五四北区域由于其丰富的自然资源优势助推其房地产价格的上涨，两年来其均价涨幅排名第四，仅次于北江滨、金山和东区，发展势头强劲，2005年9月的均价为3100元/平方米，2006年9月为3695元/平方米，上涨了19%。

　　■仓山———
　　教育推动房价
　　仓山板块的价格增长势头也较为强劲，2005年9月均价为2967元/平方米，今年9月仓山的均价已达3477元/平方米，同比上涨17.1％。仓山区也是福州著名的学区，特别是该区的西南部，以福建师范大学为中心，聚集了60余所教育及科研机构，这一带也因此被称为“仓山学区板块”。长期积淀下来的浓厚历史文化，使得仓山学区板块的均价也一路上涨。

　　■西区———
　　地理位置优越
　　在福州房地产市场的各大板块中，中心西区是最特殊的板块之一。它既位于福州政治经济文化中心的鼓楼，又是福州市区向闽侯扩张的重要腹地，这个双重身份让这个板块有了特殊的魅力。2005年9月西区均价为3621元/平方米，2006年9月上涨为4297元/平方米，同比上涨18.7％。今年以来，对于西区板块来说一直利好不断。在连接板块与市中心的重要通道梅峰西路即将全线贯通之际，又传来闽侯将撤县设区的消息。这为西区板块赋予了一个连接福州各区与闽侯新市区“桥头堡”的重要地位。其后市的发展前景可谓一片大好。

　　■市中心———
　　依旧炙手可热
　　市中心方便的交通与购物环境令其依旧炙手可热，价格不菲。两年来均价上涨了15.27％。其中，2005年9月的均价为4289元/平方米，而2006年9月已达到4943元/平方米。

　　【回顾之政策篇】
　　2004到2006年可谓是房地产业的政策年，调控年。这几年房地产业始终“耐不住寂寞”：没钱时到处找钱；市场热度不够时大炒“房价看涨”之说；土地政策收紧时地价竞拍出天价。但是，在一阵阵热闹了之后，政策监管力度的不断加大犹如惊天响雷，震动了整个房地产界。

　　釜底抽薪银根收紧
　　开发信贷门槛提高
　　国务院2004年4月将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20％提高到35％及以上。这个规定在资金普遍不充足的房地产企业里引发了震荡。2006年“国六条”为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对这项目资本金比例达不到35％等的贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款，对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。这项强制性规定对利用银行资金炒房行为，起到釜底抽薪作用。

　　房贷优惠政策调整
　　调控涉及消费层面
　　2004年10月29日，央行9年来首次加息，其中个人房贷的利率上调了0.27个百分点，开启了提高房地产贷款利率的序幕。半年内央行第二次上调个人房贷的利率，2005年3月17日，央行取消商业银行对于个人住房贷款的优惠利率，个人房贷年利率最低提高0.2个百分点。同时，对于房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。2006年4月28日，房贷利率再次上调，调控卷土重来。央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制购房投资需求，从需求角度进一步稳定房地产价格。

　　土地市场加强管理
　　买地成本大幅提高
　　2004年国土资源部、监察部联合发文，规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8·31大限”。此举使靠协议出让获得土地、人人都能当开发商的时期成为历史，也是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的里程碑式的举措。8·31大限之前协议出让拿地成本低，土地供给充分，而8·31之后土地控制越来越严格，开发商拿地成本也大幅提高。

　　2006年为配合新一轮宏观调控，直接在土地出让环节稳定房价。提出各地国土资源部门可以将已经确定的中低价位、中小套型普通商品住房的套型结构比例、销售价格限制、销售对象等条件写入地方土地出让文件，且只有符合条件的申请人才能参加土地公开出让。2006年8月,国务院再次出台《关于加强土地调控有关问题的通知》。这是国家再次从土地源头进行宏观调控的又一重要举措。《通知》坚决切断建设用地低成本盲目扩张的利益驱动，土地“闸门”进一步收紧。体现了国家严把土地“闸门”和控制地根的决心。

　　房产税收大幅提高
　　调控触及交易环节
　　2005年5月31日《关于加强房地产税收管理的通知》要求2005年6月1日后，个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；2005年10月18日，国家税务总局下发《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，对房地产税收进行一体化管理，其中最著名的规定就是，强调要对20%个人所得税进行一体化征收。2006年“国六条”进一步要求：2006年6月1日后，对购买不足5年转手交易的全额征收营业税。进一步抑制了投机和投资性购房需求。对交易中出现的采用个人无偿赠与来规避二手房交易营业税的新情况，国税总局在2006年9月14日出台了个人无偿赠与不动产税收监管细则，规定个人转让赠与房产将缴20％个税，以此来规范房屋假赠与行为。

　　结构调整户型双限
　　战略高度看待调控
　　2006年中国房地产业最具划时代性事件莫过于2006年5月17日国六条出台，标志着新一轮调控大幕的开启。2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对“国六条”进一步细化，并且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。此规定在中国房地产业出现了空前的争论，反对之声不绝于耳。随着2006年7月6日，建设部颁发《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任，这场争论才得以停止。各地政府明确意识到此次中央调控的决心之强，力度之大是史无前例的。而中央之所以提出90平方米、双70％的标准则是站在中国人多地少，要优先保证农业用地以保障中国13亿人口的吃饭问题的战略高度来考虑房地产宏观调控政策的。
  我省积极贯彻国家房地产调控政策，省政府办公厅也转发了《关于进一步完善住房供应体系，规范和促进房地产市场持续健康发展的若干意见》来指导各地将调控进一步落实到位，相信在一系列宏观调控后，福建省的房地产业将走上健康、可持续发展的道路。